国土部调查商品房地价求证“推高房价说”

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国土部调查商品房地价求证“推高房价说”
(博讯北京时间2009年6月17日转载)     第一财经日报6月17日讯土地成本在房价中到底占多高比例，国土资源部正在进行的一项商品房项目用地地价调查，或许能够为外界揭开真相。

     CBN记者获悉，国土部近期已经向地方下发“国土资电发（2009）34号地价调查表”,要求地方填报具体的房地产项目土地出让价款，以及房屋售价等。 (博讯 boxun.com)

    这也是继国家统计局摸底房地产开发费用，和北京调研3000家房地产开发企业土地开发详情之后，又一部委对房地产项目用地情况展开调查研究。这也显示，在今年全国“两会”后，中央部委和地方对房地产开发成本问题开始加大关注力度。

    调查尚未结束

    根据这份调查表，各省市需要详尽填写房地产项目的名称、开发企业、开发类型（普通商品住房、高档公寓、别墅等），土地面积、土地取得方式（协议或者招拍挂）以及容积率等指标数据。

    在土地出让价款一项，需要填报的是项目用地出让时，以建筑面积核算的土地成交单价，即楼面地价；而房屋售价则统一以开盘时的价格为准，取其楼盘均价。

    此次调查的对象为各地2006年以来取得土地且已进入销售阶段（包括已售完）的商品房开发项目。不过，此项调查并非针对全部房地产开发项目，而是为抽样调查，即按照各项目区位（城市中心区、边缘区、过渡区）选取若干项目进行调查，每区位样点数不得少于2个。

    对于上述地价调查，一位权威人士对CBN记者透露，这项工作早晚得做，现在也需要做。但他并未透露开展此调查的目的，并表示因调查工作还没有结束，目前尚无法得出某种结论。

    来自中国土地勘测规划院地价所的田彦军一直关注地价和房价的关系，并且始终不认同“招拍挂抬高地价，进而导致房价攀升”的论调。

    他以2002年至2006年为例，指出这五年中新建商品住宅价格增幅多年保持较高水平，全国商品房价格同比增幅分别为3.69%、4.84%、17.76%、14.04%和6.79%,2006年商品房均价达到3383元/平方米；而同期地价水平（楼面地价）增幅为4.39%、4.68%、6.08%、4.20%和5.19%,2006年平均楼面地价水平仅为934元/平方米。

    “自2001年经营性用地出让实施招拍挂制度以来，土地交易价格同步提升的事实客观存在，但地价同比增幅相对稳定且均低于同期商品房价格增幅，商品房价格偏离地价水平越来越远。”田彦军表示。

    中央地方共查房地产成本

    房价偏高的现实和开发商暴利的可能，导致了社会对房地产行业成本的高度关注，但就像素有业界“大炮”之称的任志强(博客)所言，开发商的成本怎肯轻易对外界公开。

    今年全国两会期间，全国工商联曾递交了一份名为《我国房价为何居高不下》的大会发言，称一项调查显示房地产项目开发中，土地成本占直接成本比例最高，达到58.2%.此报告直指地方政府为房地产业十年高速发展最大的受益方。

    这一被外界看来具有明显倾向色彩的报告引来众多争论，甚至有地方政府表态，将公布相关数据予以反驳，但截至目前尚无下文。

    不过，中央层面对房价成本问题的关注却在加大。除国土部的地价调查外，近期国家统计局也已下发通知，将对40个重点城市范围内的商品住宅开发费用构成进行专项调查，以弄清房地产开发项目费用的支出结构。根据该通知，此项调查应该于本月中旬结束。

    田彦军认为，为了破除地价推高房价的“误解”,应该及时向公众公布每一个在售商品楼盘的土地价格及该宗地价占房价的比例，赋予消费者应有的知情权，保障社会各方了解并参与房地产市场调控。

    “房价、地价对照公示，可以凸显开发商行业的暴利。公众可以据此直接了解房价、地价水平，进而根据社会平均建安成本测算开发商利润。”田彦军称，此举也可以进一步挤压房地产开发利润，使其向社会平均利润靠拢。

    据悉，在2005年，建设部门曾下发《房地产市场信息系统建设工作纲要》，要求各地房地产主管部门逐步建立完整的房地产信息采集、分类、统计和分析系统，将一些基本的市场信息向社会发布，并提供公开查询功能，但此后进展并不顺利，未能达到政策预期。

    田彦军认为，房地产开发商为维护其开发暴利，将成本视为商业机密，掩盖了其高利润的真相。而社会公众往往仅能依据一些立场性较强的行业机构发布的信息做出误判，很难做到明白消费。此外，个别专业机构的不实宣传，客观上误导了购房者非理性购房，也对房价快速上涨起到了推波助澜的作用。

    (本文来源：第一财经日报作者：刘展超) (博讯 boxun.com)

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