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西鹤:上帝要中国经济灭亡,先让中国房地产疯狂?
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(博讯2006年11月27日)
    西鹤
    
     (一)全球罕见的中国房地产泡沫 (博讯 boxun.com)

    
    所谓“泡沫”,是通俗形象的说法,现代经济学对经济泡沫的定义是:资产价格与其基本价值的持续背离。近年来的中国房地产价格确已形成了一个全球罕见的巨大经济泡沫,因为这种疯狂炒作的价格与中国房地产的基本价值早已严重背离,其中以上海房地产泡沫最为庞大轻薄,令人眩目。被所谓“世博会”效应(即上海已取得2010年世界博览会举办权)冲昏头脑的国际国内炒家从2003年开始大笔购买上海房地产,尤其是豪宅别墅之类,往往是今天刚成交,次日就转手,用银行贷款把总价几百上千万的套房象股票一样炒来炒去,使上海房价如火箭升空高不可攀,于是
    出现以下数据:2004 年上海居民可支配收入15000元,按三口之家45000元,而当年上海房价平均每平米
    已达8000元,按一般住家80平米计算,上海房价与收入比例已超过14倍!也就是说,上海老百姓要不吃不喝14年才能用自己工资收入买到一套房子。到了2005年初,上海房地产市场更如脱缰野马,全民炒房,通宵排队争抢购房号码。此时的房价收入比更高达30倍!
    
    “上帝要人灭亡,先让他疯狂。”由于上海房价的非理性暴涨使无数中外炒家获利甚丰,带动全国各大小城市房价也跟风乱涨。全国各大城市平均房价在2004年比上一年上涨18%左右。各地方政府贪官污吏以房价拉动当地GDP也暴涨,既可炫耀政绩以便加官进爵,又牟取批租土地的暴利以中饱私囊。中国则成了一个钢筋水泥建筑遍地林立的庞大房地产王
    国。2004年全世界40%的水泥、30%的钢材等统统倾倒于中国建筑工地,使这类外国进口材料制造商富得流油,使中国国有银行近3万亿元房地产贷款账面利润飞速膨胀,所造成的结果是:全国商品房售后空置率高达25%(房子没人住,成了频繁转手交易的获利工具)全国国内库存积压商品总值达4万亿元,为GDP的41%(因为炒房投机集团的巨款和跟风贷款买房百姓的小钱统统砸进房地产了,当然没钱购买其它商品。)中国央行控制的银行居民年定期存款利率已经好几年成为负利率,即名义上的2%大大低于4%通货膨胀
    率(为何央行不敢根据通胀率相应提高利率?因为即使是负利率,民众仍不敢大笔取款消费,因为多年家庭存款加上买房贷款,都砸进所购房子,而为养老、子女教育之忧被迫继续将省吃俭用之积蓄投入银行;要是央行再把利率提高,那么全国银行储蓄存款将更多,全国积压商品就更无人问津。)于是,中国经济实际已经形成如此恶性循环怪圈:因为银行利率太低,股市一蹶不振,全国的投机大款和投资百姓为了手中的钱财能够升值而只有炒作房地产;因为全民疯狂炒房,乃至海外机构、个人纷纷进场推波助澜,使全中国无数建筑物沉淀了令人瞠目结舌的天文数字巨款;因为全国企业、个人的巨量资金都已投入房地产,自然缺乏足够余钱去消费中国多年产能过剩造成的汽车、家电、家具等高档商品,造成“百业萧条,房产独旺”;因为巨量商品积压,如再提高利率,就更难将已有存款挤出银行而投入消费市场,所以央行被迫不顾实际通胀率已严重降低民众生活水平而继续维持负利率。
    
    世界上有哪个国家是靠炒作本国房地产而真正富裕强大的?美国是凭借波音飞机、可口可乐饮料、麦当劳汉堡包、耐克运动鞋、英特尔电脑芯片、微软视窗等拳头产品独霸全球的;英国是依靠炮舰强占大批殖民地而原始积累雄厚资本,进而将本国建成世界金融中心和科技重镇的;德国有“西门子“电子产品,法国有“空中客车”飞机,日本有“丰田“汽车等经久不衰的国际名牌,才能使各自国家实力大增,民众富裕文明的。而中国经济以
    GDP值测算已经高速增长了近20年,至今没有一个自主开发的享誉全球的拳头产品!除了充斥全球市场的“中国制造”(外国设计)廉价商品,以及消耗全球乃至本国巨量能源和原材料而堆积如山的高楼大厦,我实在看不出中国经济对提升国家真正实力和提高百姓财富积累做出多少有效贡献!
    
    房子是不可携带的关系国计民生的特殊商品,它最终是给当地或本国居民住的,因此当地或本国居民购房的有效支付能力是支撑房价的真正力量。关于国际通用的正常房价与年收入之比例,联合国的标准是5:1,世界银行的标准是7:1,美国目前为7.5:1, 英国是8:1, 即使是1997年香港房地产泡沫破灭前的这一比例也只是11:1,而现在上海的房价收入比已高达20:1(全国大城市平均房价收入比也已达15%左右)。中国房地产高价市场形成了当代世界经济发展史上罕见的投机泡沫,已是不争事实!
    
    (二)几家欢喜万家愁
    
    地方政府无本万利:中共专制统治是由中央政府发号施令各地政府具体实现的。过去毛泽东、邓小平之类强人领袖的威权治国手腕已不复存在,现今的胡锦涛和温家宝名义上是党政领袖,但对庞大的地方政府官僚集团基本无法掌控。地方政府官员本身就非民主选举出来,而是被中央政府权力斗争胜者安插各地以作亲信的。这些贪官污吏为了巨大私利,当然不择手段捞钱。由于中国不是私有制社会,国家所有资源理论上都是中共政府以公有制名义霸占,再由各地政府官僚分别管理,中国资源之最珍贵者便是土地,于是各地政府官员便成了土地的主人。在长达四五年、至今还在继续的这场令人心惊肉跳的中国房地产金钱游戏中,地方政府无本得万利,是最大的赢家。根据中国人大常委会副委员长盛华仁提供的数据,在2001年到2003年间,地方政府的土地出让收入为9100亿元。而在1998年,这一数据不过区区67亿元。在许多地方,政府无能贪官根本不用动脑筋发展经济,只要大笔一挥将本应归属人民的土地高价卖给所谓“开发商”,便可无本获取滚滚钱财。地方政府不仅从土地交易中饱私囊,而且在房地产交易中也大获其利。统计表明:在整个房地产的建设、交易过程中,政府巧立名目的各种税费收入占到了房地产价格的30%-40%左右,再加上占房地产价格20%-40%的土地费用,地方政府在房地产上的收入将近占到整个房地产房价格的50%-80%左右。而在欧美国家,地价、税费相加大约只占住房价格的20%左右。更恶劣的是,中国房地产开放商看上去很有民营经济色彩,其实大都是官商。据《财经》杂志调查,在上海房地产企业50强中,有一半以上是隶属于市、区两极政府的政府企业。由于地方政府从批租土地的垄断性暴利获得强大的财政权力,无数省市地县级的贪官污吏便可一方面花天酒地腐化堕落,一方面对抗中央政府的所谓宏观调控。尽管胡、温本人可能还并非传统意义上的贪官,但由于中国一党专制、民众无权参政,社会完全缺乏对权力的有效监督机制,即使胡温联手撤换各地封疆大吏,也无法改变下层大小地方贪官污吏以权谋财的腐败根性。
    
    开发商一本万利: 美国《福布斯》杂志近年来也开始公布中国大陆富豪榜了。人们注意到:在几十名资产达亿万美元的富豪中,近50%是2001年开始从房地产开发牟取暴利的。如果说中国地方政府掌管土地批租权的贪官是无本万利,那么,行贿勾结这类贪官污吏的房地产开发商则是一本万利。据知情者透露:在每一平米房产最后销售价中,购地费用占20%,各类苛捐杂税达20%,建筑成本只占25%,纯利润高达35% 假设每平米买1万元,开发商就能净赚3500元;对动辄开发百万平米的房地产商来说,这就是天文数字的暴利了。须知,在近年世界能源和原材料价格飞涨以致中国各行各业产销利润每况愈下的情势下,中国房地产商能逐年递增25%纯利润,这是只有官商勾结才可能产生的极端反常的垄断性暴利。据统计,中国股票上市公司里的许多科技、工业、商业等类企业搞本行无能而赚钱极少,眼见房产市场红火便也都跟风炒作,居然也都大有斩获,使财务报表确有亮点,这种不务正业的做法只能加剧全国经济畸形发展。
    
    老百姓变成“负翁”:在任何投机市场上,最后的套牢者总是普通百姓,尤其是倾其一生辛苦积蓄钱财扑向投机对象的最后接手者。据中国社科院刘建昌博士提供的数据表明:中国许多大城市居民家庭债务比例已超过100%,在2003年,上海家庭的负债比例达到155%,北京为122%,已超越美国同期115%的水平。有人戏言:中国已出现千千万万买房“负翁”。而国营银行最终也将自掘坟墓:大批贷款者因房产缩水而无力还贷,其房产被银行没收;银行手中这类贬值房地产一旦增多,只好被迫廉价售出以弥补坏账,当然就财务亏损了。2006年12月31日是中国加入世贸组织所承诺的向外资开放人民币业务的最后限期。可以预料,外资银行如果正式经营人民币业务,因为它们都是私人性质,可以自由决定利率(不象中国国有银行都是由央行制定垄断性利率),到时候只要稍稍提高利率,就可能将8万亿居民存款从中国国有银行抽走不少,一旦形成滚雪球效应,缺乏足够居民存款的各地国有银行便无法经营下去,而居民如继续提款,则这些银行只好倒闭,由此引发全国社会大动荡,对中国经济造成毁灭性打击。这绝非危言耸听,除非中共政权动用军队刺刀枪筒阻挡居民提款。
    
    在中国房地产热火朝天的金钱游戏中,最大的输家是可怜的中国农民。由于现行中国法律,农民在城市化过程中所丧失的土地利益相当巨大。地方政府以低廉价格从农民手中征用土地,然后以几倍甚至几十倍价格转手,这些利益或被腐败官员中饱私囊,或被注入中国农民无权享用的城市基础建设中。统计表明:1980年代之后,农民承包田地被征用总数达到9800万亩。据保守的估算,如果每亩地农民丧失财富5万元,那末中国农民这20多年在土地上丧失的利益就达到5万亿元之巨。与这个数字相比,从1949年到1978年间农民由于工农业产品价格“剪刀差”所失去的7800亿元利益就真是“小巫见大巫”了。这就难怪近年来全国各地农民抗争地方政府强征土地的流血事件愈演愈烈,城市居民因被强迫拆迁、未得合理补偿而愤起反抗官办开发商的暴力事件也风行全国(2005年初,上海徐汇区某开发公司的两个职工丧尽天良,竟纵火烧死两位拒绝搬迁的平民老人!)中国房地产建筑的钢筋水泥里,充满了官商勾结掠夺农民、鱼肉平民的斑斑血迹!
    
    (三)中国经济已被房地产挟持
    
    目前中国房地产投机炒作风潮的始作俑者便是中国的国有银行。这场金钱游戏的链接关系是:开发商通过非法手段从国有银行套现巨额低息甚至无息
    贷款,然后与建筑商签订施工合同,往往还不等工程结束,开发商便预售所谓“期房”给炒房者,将高额售款之部分还贷,其余巨款利润就落入腰包;炒房者也是借用银行低息贷款今日买下期房,明天就卖给也是利用银行贷款获利的另一炒家,如此转手层层加码,便将中国房价炒得火热。这里的关键是中国国营银行。它们本来就因腐败体制的经营失策背上巨额坏账,为了填补金融黑洞而再次铤而走险,动用亿万百姓血汗存款让开放商和炒房者大肆投机获取暴利(银行放贷的大大小小权利人物,自然也从这些投机者收取巨额贿赂。)据中国央行《中国房地产发展与金融支持》报告:中国房地产信贷在整体信贷中的比例由2000年的6%提升到2003年的21%,而在上海,2004年全部新增贷款中有将近80%投入了房地产。如此高的贷款集中度,一旦行业趋势逆转,必然会给中国脆弱的金融系统带来灾难性的冲击。此外,由于近年中国股市低迷不振,银行存款实际为负利息,无论企业或个人的投资都没有获利渠道,于是所有热钱统统扑向房地产,把本来用于居住的房子炒作成当年长春市君子兰一样的疯狂投机品。
    
    香港豪富李嘉诚曾有名言:房地产市场上涨时是皆大欢喜的,而一旦长期下跌是要死人
    的。从2005年3月开始,中共政权已从全国房地产投机狂潮预感到其对经济全局的潜在威胁,便连续下达七八项宏观调控指令,包括上调房地产销售获利税率、禁止销售“期房”、提高房地产贷款利率等等,企图冷却这股热潮。但据有识之士分析,这些措施似乎为时已晚,因为房地产市场暴涨推动经济其他部门的虚假繁荣过程具有巨大惯性周期,非任何行政力量所能即刻制止。全国不知多少资源能源财源人力已经消耗在供大于求的千千万万座空关房屋里,由此造成的原材料价格暴涨使实际通货膨胀率大大提高,从而降低了中国百姓的实际生活水平。而投机最盛的上海房地产整体价格从2005年5月开始已大幅跌落,据统计至年底跌幅已达30%左右。温州炒房团全线套牢,上海许多工薪阶层从排队买房转成集体退房,全市几百家房地产中介商因买房人寥寥无几而无佣金可赚,被迫关门走人。连台湾、韩国等海外投机资金也难逃套牢之灾。2006年上海房地产已呈继续惯性下跌趋势,全国各大城市房地产虚假繁荣也将不复存在,依靠工资收入买房者对仍然高不可攀的房价只能继续观望,而房地产占18%高比例的中国GDP浮华数字将因房地产投机泡沫破灭而大幅缩水,这也将使温家宝政府近年来对房地产疯狂市场的宏观调控无法奏效而陷入长期窘境。
    
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