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韩令国:房价崩盘将至少蒸发掉30万亿住宅资产价值
(博讯北京时间2010年1月02日 来稿)
    
    当前房价之高已经难以衡量,北京房价自11月份上涨5.7%之后12月又持续上涨,仅截止至11月份时房价收入比就已经超过27:1,同时至今为止上海10月份房价收入比超过17:1,深圳房价收入比超过15:1广州房价收入比也超过13:1,南京房价收入比超过12:1,就连大连的房价收入比也超过普通家庭收入的12倍以上,全国重点城市的房价已经远超于居民承受力。
     (博讯 boxun.com)

    据12月7日,中国社科院在京发布2010年《经济蓝皮书》,2009年城镇居民收入房价比将达到8.3倍,农民工房价收入比为22.08倍,农民的城镇房价收入比为29.44倍,大大超出百姓承受范围。上面两组数据说明按国际惯例的合理房价收入比1:3-6来衡量,当前城镇房价已经出现泡沫,而且部分城市的房价泡沫非常严重。
    
    尽管当前房地产投机者居多,房价被直线炒高,但是不能回避的事实是,房子的最终用途只是居住,其它附加的资产属性在没有需求力的情况下都是虚拟的,而以中国目前的房屋建筑质量来衡量,此前与当前所建造的房屋其使用寿命只有40年左右,一线城市1:500甚至以上的租金回报率已经太低,按现有房屋使用年限为40年计算,靠其出租根本无法收回购房成本,回报率低于国际合理投资比例已经接近50%,如此计算一线城市房价泡沫已经至少高达50%,而其中北京的泡沫比沪广深还高,也是风险最大的城市。
    
    房价泡沫能否持续主要取决于后续市场的购买力支撑,以2008年北京城镇居民人均收入计算,27:1的房价收入比显示出北京房价已经彻底失去真实购买力支撑。09年楼市的火爆中多数源于投机性需求的拉动,而绝非市场真实需求带动,因此一旦房地产调控遏制住投资与投机需求,北京房价将彻底陷入大跌通道。同时可以看到即便没有政策遏制投机需求对楼市的推动,以其超过东京房价收入比几倍以上的房价泡沫,受人均收入每年仅能以10%的速度上涨购买力严重不足的影响,房价泡沫最终依旧会破裂,房价也将进入大跌之中。
    
    北京如此,其他城市也同样,只要人均收入永远跟不上房价的上涨速度,房地产泡沫迟早都要破裂,而房地产泡沫破裂后需求群体就会一路杀跌,只有房价收入比达到国际平均水平1:6左右到购买力所能承受的范围才能够企稳回升,因此按2009年11月份数据:目前全国城镇平均房价4785元,城镇居民房价收入比8.3:1计算,房价收入比降至1:6需要下降28%,房价泡沫破裂后的平均房价为4785X(1-0.28)=3445元,按目前全国城镇住宅总面积177亿平方米(2008年国家统计数据全国城镇人口人均住房面积为28平方米,2008年底全国城镇人口总数为6.02亿,全国住房总面积应为 168.56亿平方米,09年新开工面积为约9亿平方米)计算,泡沫破裂后全国住宅资产总价值将跌掉【177亿X4785=846945亿】减去【177 亿X3445=609765亿】=237180亿元。
    
    如果按农民工的城市房价收入比22.08:1计算,房价收入比降至1:6需要下降(1-0.368)=63.2%,全国平均房价会降至(4785X0.368=)1760.88元,按目前全国城镇住宅总面积177亿平方米计算,泡沫破裂后全国住宅资产总价值将跌掉【846945亿减去(177亿X1760.88=)311675.76亿=535270亿左右。
    
    如果再按农民与城市的房价收入比29.44:1计算,房价收入比下降至1:6需要下降80%,全国平均房价会降至4785X(1-0.8)=957 元,按目前全国城镇住宅总面积177亿平方米计算,房价泡沫破裂后全国住宅资产总价值将跌掉【846945亿减去(177亿X957=)169389 亿=677556亿元。以目前农民的收入计算,将永远不会是城镇楼市的支撑者,因此这个数字毫无意义,也忽略不计。
    
    但是城镇居民与农民工和每年毕业的大学生对城镇住宅的需求至少要5:5均分,因此合理的房价应当界定于城镇房价收入比与农民工与大学生的房价收入比之间,同理可得,如果房地产崩盘,全国城镇住宅总价值将要跌掉的应当是(237180+535270)÷2=386225亿元,远超于08年全年的国民生产总值,也就是说如果房地产崩盘将跌掉一年以上的国民总收入。
    
    可怕的房地产泡沫对国民生活造成的负担已经太过沉重,不崩盘全民买不起房,如果崩盘,至少一年以上的国民总收入就这样蒸发了,十年的房地产发展究竟给中国带来了什么,看到这里已经一目了然。 [博讯来稿] (博讯 boxun.com)
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