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房价地价沉浮全看政治走向/陈云峰
(博讯北京时间2010年1月05日 转载)
    从2007年“地王”价格纪录的不断刷新,到2008年下半年“面粉贵过面包”的奇怪现象,再到2009年地价的快速变化比房价更让人眼花撩乱。此次各地地价的涨跌呈现不同步调,不禁让人心存疑虑,住宅用地的政策到了临界点的信号。 但对土地政策改革方案并不抱乐观态度,认为部分城市的溢价成交不具有普遍性,经济大环境前景仍不明朗,地价大跌的压力还是很大。目前各地新推地块中,就包含许多去年没有卖出的旧地。各地政府目前仍很担心土地卖不出去会造成积压,从而危及地方财政。
    
     一般来说,房价高高引起的,因为房价的成本里包括地价。但是如果楼市低迷,房子卖不上价,并趋于下降,但开发商竞拍拿地却出了“天价”,便会出现“面粉贵过面包”的状况。 (博讯 boxun.com)

    
    从2008年下半年以来,国家集中出台政策刺激购房者投入消费,使楼市经过了一个时期的回调后出现回暖,而地价因有一定的滞后性却在走跌,暴露出在一定程度上并非地价在主宰房价。反而是地价受制于楼市大势,住宅用地的流拍率大增。
    
    从当前房价和地价制约关系来看,可谓“囚徒狱友”。照此下去,互相影响,可能会陷入大家所追问的先有“鸡”还是先有“蛋”的怪圈。地价高———房价就高———交易下降———要快速回笼资金便低价卖房———资金链出现问题———政府土地财政吃紧———新推土地底价成交或者流拍率高———房价下跌———开发商资金链断裂———掀起“退地”风波……这是一个循环的怪圈。
    
    官方数据显示,去年全国通过招拍挂出让的土地总收入为9600亿元,相比2007年锐减20%,而全部出让土地面积同比减少30.6%。而据国土资源部和中国土地勘测规划院联合公布的报告称,2009年土地需求仍将低迷,地方的土地财政会出现困难。
    
    土地购置与开发的滞后性,开发商拿地仍然非常谨慎。1至3月,全国房地产开发企业的土地购置面积同比下降40.1%,而去年同期则是增长29.7%。这反映出土地库存依然巨大,供大于求的形势依然严峻。 目前全国开发商手里待开发的土地约有3.6亿公顷,按照这几年的开发量,每年需要竣工8亿平方米左右,才能消化完这些库存的土地。
    
    官方数据显示,截至2008年末,全国商品房空置面积达1.64亿平方米,达到1998年以来的历史高点。也就是说,要加大消化住宅用地库存的力度,必须先消化商品房的空置面积,使房地产的资金链得以接续。
    
    《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》的发布后,中国土地调控新政正式出台,土地“闸门”将进一步收紧。受此影响,中国土地价格预计将提高近50%,“如相关措施全面推开,征地补偿安置费将提高1倍,新增建设用地土地有偿使用费将提高1倍,城镇土地使用税将提高2倍,耕地占用税征收标准也将有所提高。”
    
    我们进行了测算,地价总水平将增长三分之一到二分之一。但不同用途地价受到的影响也不尽相同,房地产用地出让价格将基本持平,小城市有所波动;工业用地的出让价格将提高40%到60%,恢复到基准地价的水平。”
    
    尽管政策调整从理论上讲对房地产地价的影响不大,但有专家指出,在实际中还是动房地产价格的上涨。这是因为,中国土地调控新政根本宗旨在于进一步紧缩“地根”,这将从预期上减少新增建设用地供应量,目前可谓“闻风即涨”的中国房地产市场不可能不有所反映。 近年来,随着城镇化、工业化的加速发展,中国人均耕地已减少到1.4亩,还不到世界平均水平的40%。为了保障粮食安全,中国实行了“最严格的土地管理制度”,再加上房地产项目与工业园区对建设用地强烈需求的拉动作用,土地市场供求关系日趋紧张,价格不断攀升。
    
    保护耕地与放开非耕地的措施不利,土地利用的不科学性,政策水平低等都是造成今天房价节节攀升,地王频频刷新纪录的问题所在,标本兼治是解决现状的出路........ _(博讯自由发稿区发稿) (博讯 boxun.com)
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