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“让利于民”方能解房价“死结”
(博讯北京时间2010年3月04日 转载)
    
    来源:新京报
     (博讯 boxun.com)

    
    年年两会谈房价,今年两会也不例外,惟一的改变是,谈的人更多了。在全国政协的各项提案之中,关于房地产市场的提案几乎占据半壁江山,而其中保障性住房、物业税征收以及房地产信贷调控成为关注焦点。
    
    此次全国政协委员的提案,剑锋所指有两个方向:一是抑房价,方案主要是加税,包括提高土地增值税、征收房屋空置税和物业税等。二是建设保障型住房,加大保障型住房的层级,让经济适用房退出历史舞台。前者是为了普罗大众买得起房,后者是为了中低收入阶层住得上房。
    
    物业税是专门针对投资性购房的惩罚性税收,由地方政府参与投资红利的分配,对于高房价可以一剑封喉。除了物业税之外,其他加税举措在增加政府收入的同时,对改善房地产环境毫无益处。
    
    我国的房地产税费不少,早在2008年两会期间,王超斌、蔡继明等10位全国政协委员,联署了一份《关于减少政府收费环节,遏制住房价格上涨的建议》。委员们通过调研得出结论:房价过高与政府对房地产业课税过重紧密相连,有关政府部门对房地产业收取的税费总计占房价的15%~20%,而这种税费已占到地方财政收入的30%~50%。
    
    从以往的经验看,房地产价格是越加税,越上涨。因为政府和投资者可以通过减少土地供应、通过囤地获得最多的土地红利,羊毛出在羊身上,一切成本由购房者承担。除了物业税之外,其他房地产税费上涨无助于平抑房价。
    
    建设住房保障体系众望所归,难题是保障型住房建设资金从何而来。政府提出到2011年建设750万套保障性住房的目标,与实际需求相差450万套,如果算上农村的贫困人群,保障性用房的建设数量远远不够。中西部建设保障型住房需要中央财政补贴,中央财政的来源是加税或者央行印钞,地方财政的来源仍是土地,或者通过城市投融资平台向银行借钱,作为钱袋子的银行已经对地方财政担保借款高度警惕。
    
    建设保障型住房的资金来源只能由地方政府将土地收入反哺。全国人大代表宗庆后建议改革供地方式,建立三三制住房制度的基本框架,即保障性住房以政府划拨方式供地,解决低收入家庭的住房问题。其实现在正是这么做的,但缺少监督的结果是,零地价、低地价的保障住房用地越来越少。
    
    全国政协委员、清华大学经管学院金融系主任李稻葵建议,以这些保障性住房为抵押,以稳定的租金为收益进行大量融资,这样可以解决地方政府住房建设资金问题。新加坡与香港地区的房地产信托基金确实成功,但移植到内地,房地产信托稳定的现金流从何而来?其赢利的实质同样是政府的低地价红利和物业收入一起转移到信托基金中。
    
    一切都指向了地方政府是否肯出让房地产红利,是否愿意承担责任解决住房民生难题。令人欣慰的是,北京提出2010年各类政策性住房用地占全市住房供地50%以上,以50%土地收入反哺保障房,将50%的土地用于保障型住房建设。房地产是中国经济的阿喀琉斯之踵,房地产死结不破,中国实体经济难兴,公共财政难公开,民生保障难解。 (博讯 boxun.com)
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