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房地产调控不能走香港老路/郎咸平
(博讯北京时间2012年2月20日 转载)
    
    来源:扬子晚报 作者:郎咸平
     (博讯 boxun.com)

    如果房企整合之后最后真的成为几家,因为它们有足够的资金能扛得住风险,将支撑房价居高不下,结果就是会让我们老百姓永远成为房奴。
    
    2010年以来,中央政府出台了一系列房产调控措施,包括限购、提高借贷成本、征收房产税等多种手段,然而直到近期房价才开始停止上涨态势,并出现松动。降价求生存似已成为房企的不二选择。在限购令、房产税以及收缩信贷的三重夹击下,房价真的会降下来吗?如果调控措施有效,我们的房地产企业又路在何方?
    
    居民结构主撑房价涨跌
    
    从外表看,2011年上半年五大城市开始领跌的情况和2008年二季度房地产崩盘的情况很类似。2008年第二季度房地产投资增速是34%,可是一线城市是7%。由于一线城市首先领跌,然后波及到其他二、三线城市。2011年上半年投资增速33%,可是北京市从2010年的24%跌到2011年上半年的3.7%,上海从2010年的35%跌到2011年上半年的9.4%。但是今年的特殊情况是供大于求,按经济学原理,供给过大的结果应该是楼价狂热跌,可这次只是阴跌。今年第二季度14个城市只比2010年下跌了11.1%,核心城市或一线城市只下跌了3.8%,这个数字基本上可以忽略了。
    
    北京从2008年到2010年,平均每一年成交30万套左右,2008年17万套,2009年40万套,2010年33万套,其中三分之一是一手房,三分之二是二手房。如果说开发商想降价的话,它只有三分之一的冲击效果。2010年年底做的调查结果显示,北京居民有自己产权房子的人占72.4%,其中18.3%是多套房子。北京市限购令允许北京市户籍老百姓可以买两套房,因此72.4%的人当中有不少人还有能力再买第二套房,所以这对整个需求并没有大幅打压。北京的这些新楼盘大部分都在五环之外,调控的原因使得通州等地每平方米大概下降两千元,而五环之内的二手房价格是否下跌不看地产商,而是要看72.4%这些有房子的老百姓。
    
    所以房价的涨跌决定于居民结构,房价是否下降取决于户籍人口,房价是否上涨取决于非户籍人口。北京市有本地居民1200多万人,外来人口720多万人,真正需要房子的是这些外来人口,基本上很多人没房。所以北京市房价上涨最大压力来自于非北京市居民的外来人口,其次才是想购买多套房者以及投机者,但是这一批外来人口不准买房的结果,涨价立刻停止,因为他们最大的动力停止了。
    
    暗流涌动的整合
    
    在严厉调控的2011年,我们发现房地产商一个非常有趣的现象,叫作有序地退出,这和2008的恐慌情况刚好相反。上市企业里面有序退出房地产业务的公司有很多,包括大江股份、金发科技、建发股份、獐子岛、酒鬼酒、金种子酒等等。另外一些地产公司也在有序退出,包括鼎立股份、大连控股、华茂股份、新湖中宝、绿景地产、华业地产、莱茵置业。这些公司有序退出之后,把相关的房地产业务卖给了像万科这样的大型专业地产开发商。万科2011年上半年买了十个项目,其中最大一笔是30亿元广州的新光城市花园,招商地产2010年买地只花了13亿元,2011年是108亿元。
    
    2009年、2010年很多公司花了大量资金抢做地王,而这些钱来自于地产信托基金。万科在这个时候没拿太多地,因此它成本比较低,利息只有5.9%,而其他中小型地产公司的利息差不多在12%~14%,这个资金的差距加重了中小型地产公司的负担。这些地产公司由于购买土地过于迅速、囤积过大、利息过高,碰到了2011年的宏观调控,结果不是宣告倒闭、不是拍卖楼盘、不是大甩卖,而是迅速地将自己所拥有的股权卖给专业的大型开发商。而像万科、中海、招商、恒 大等等地产公司非常积极地到处买地,因为他们已经集中了大量资源,而且它们的资金成本比中小型地产商低很多。万科这种大企业一掌控之后,它不可能大幅降价,因为在2008年干过一次傻事,它现在不会再干第二次。
    
    如果大型地产商的高度集中,很可能就会像香港一样出现“四大天王”(恒基兆业、新鸿基、新世界和长江实业)的情况。香港老百姓在这几个“四大天王”开发商的压力之下,终生得背负着房贷的压力,他们终生为“四大天王”而打工。所以如果房企整合之后最后真的成为几家,因为它们有足够的资金能扛得住风险,将支撑房价居高不下,结果就是会让我们老百姓永远成为房奴。
    
    本文来源:扬子晚报 (博讯 boxun.com)
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